（一）报告期内公司所属行业情况

1、房地产及市政业务

2023年上半年，我国房地产市场总体呈现弱复苏态势，在前期积累的需求释放完毕后，市场复苏动能持续转弱。为促进房地产市场持续健康发展，上半年各地坚持因城施策，供需两端政策持续优化。公司所在的南京市上半年出台多项多维度需求端支持政策，如放松限购、加大公积金支持力度、人才落户放宽及购房补贴等，但受整体行业环境影响，新房销售仍低于去年同期。根据南京网上房地产的数据，上半年南京新房成交量约3.1万套，同比下降约18%。土地市场方面，上半年南京市土地供应量整体下滑，但优质地块占比提升，板块间分化明显，拿地企业仍以国央企为主。7月24日中央政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，要适时调整优化房地产政策。预计过去在市场长期过热阶段陆续出台的房地产调控政策有望得到进一步优化。为进一步改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展，7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造相关政策的出台有望给区域城市更新市场带来积极变化。

2023年上半年，全国基础设施建设投资总体保持平稳增长，根据国家统计局数据，1-6月，全国基建投资同比增长7.2%，继续发挥着“稳增长”的重要作用。从行业发展来看，目前建筑市场加速向头部集中，建筑央企市场份额持续扩张，行业集中度进一步提升。上半年，南京市经济发展总体平稳向好，发展质效持续提升，根据南京市政府官网信息，1-6月，全市固定资产投资3,110.58亿元，同比增长2.3%，完成城建计划投资352.7亿元、投资进度达57.6%，新开工项目157个、开工率77.3%。公司所在栖霞区不断完善城市功能、提升环境品质、提高城市能级，根据栖霞区政府官网信息，2023年，全区聚焦重大交通基础设施、城市更新、保障房建设等重点领域，共排定了5大类132个城建项目，年度投资约230.5亿元，区域内市政建设市场保持了稳定的发展空间。

2、股权投资业务

2023年上半年，我国股权投资市场整体呈现小幅收缩趋势。根据清科研究中心数据，1-6月，受大额基金及外币基金募资放缓影响，中国股权投资基金新募集数量和金额分别达3,289只、7,341.45亿元人民币，同比下滑0.3%、23.5%。上半年，监管层持续完善私募基金法规体系，5月，中基协修订后的《私募投资基金登记备案办法》及配套指引正式施行，6月国务院常务会议审议通过《私募投资基金监督管理条例》，私募基金行业的严监管导致股权投资基金管理人出清加速，上半年，股权投资基金管理人登记数量出现较大幅度下滑。投资方面，上半年市场投资端仍较为低迷，投资案例数和金额分别达到3,638起、2,929.65亿元，同比下降37.5%、42.0%。科技创新仍是投资主题，半导体及电子设备、生物医药、IT三大领域投资案例数及总金额合计分别占比62.4%、46.2%，专精特新企业获得投资机构深度支持。退出方面，2023年上半年，中国股权投资市场共发生1,326笔退出案例，同比下降32.6%，IPO退出仍是主流。

（二）报告期内公司主营业务情况

公司主要经营房地产市政和股权投资业务。公司秉承价值驱动原则，着力推动产业联动与产投互动，切实推进主营业务转型升级和高质量发展。

房地产市政业务：公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产、市政及股权投资业务产业协同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链拓展代建、施工总承包业务，探索业务模式升级。

股权投资业务：坚持市场化、专业化运作，不断完善投资平台体系建设，强化资源整合能力，提升风险控制水平，促进资本、资源、人员、信息等要素在各个平台优化配置，实现协同发展。公司目前主要通过与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获取新的投资机会；聚焦医疗健康、信息技术、新材料等科技创新行业，筛选出符合标准的优质企业进行股权投资，并通过强化投后管理，支持和赋能创业、创新企业发展，分享其成长红利，实现增值收益择机退出的同时积极探索延伸产业链布局。

二、经营情况的讨论与分析

报告期内经营情况

2023年是公司“风险防化攻坚年”。报告期内，公司围绕既定的发展战略，积极应对宏观经济波动、房地产行业震荡下行等带来的不利影响，稳步推进主营业务发展与内部管理优化，持续提升存量资产管理效能，公司整体保持了稳健的发展态势。报告期内，公司实现营业收入277,201.34万元，同比增长86.60%；归属于母公司所有者的净利润115,803.14万元，同比下降17.58%；每股收益0.669元，加权平均净资产收益率6.78%。

1、房地产市政业务：深耕区域市场，加快项目运作，实现平稳发展

公司房地产市政业务坚持深耕区域市场，持续优化管理模式与运营机制，安全有序推动在手项目建设，加快项目去化和资金回笼，保障房地产市政业务平稳发展。

房地产业务：坚持谨慎发展的策略，积极应对市场下行带来的不利影响，加强市场研判，加快项目开发销售。一是根据市场形势灵活调整营销策略，通过线上线下多种方式，扩大宣传力度，加快推动项目销售和资金回笼。二是坚持中高端产品定位，围绕紫星堂、江悦堂等重点项目，不断打磨产品品质，着力打造南京品质住宅新标杆，燕栖渡商业项目围绕历史文化印记，力争打造城市新标志。三是加强与政府平台的沟通对接，发挥公司产业链协同优势，积极推进保障房及代建项目的工程建设，持续助力区域城市面貌更新及民生保障。

上半年，房地产业务实现合同销售面积25.09万平方米（商品房项目2.83万平方米、经济适用房项目22.26万平方米），同比增加2100.88%；实现合同销售金额173,540.03万元（商品房项目89,400.15万元、经济适用房项目84,139.88万元），同比增加278.08%。报告期内，房地产业务实现营业收入231,271.75万元，同比增加141.30%；新开工面积17.52万平方米，同比增加100.69%；竣工面积21.26万平方米，同比增加242.90%。

市政业务：坚持积极发展的策略，稳步推进在手项目建设，用心打造精品工程。一是切实做好现有重点工程项目建设，在确保工程进度的同时，着力打造标杆项目，多个项目荣获“扬子杯”、“省标准化工地”等奖项。二是围绕公司产业链积极拓展项目，新中标NO.2022G34地块商品房工程总承包项目、污水处理厂提标技术改造工程总承包项目等，合同总额11.94亿元。三是围绕客户需求持续提升服务管理能力。高科环境启动污水处理厂提标技术改造工程，不断提升污水处理能力。高科环境成功获评“南京市市级企业技术中心”、“南京市市级智慧低碳环境工程技术研究中心”及“江苏省生态文明教育实践基地”。报告期内，受上游行业投资收缩等因素影响，公司市政业务实现营业收入45,929.59万元，同比下降12.87%。

2、股权投资业务：加强平台整合，聚焦科技创新，积蓄发展动能

公司股权投资业务坚持稳健发展的策略，持续推进投资平台整合与团队能力提升，聚焦科技创新领域，精选投资标的，完善投资布局，筑牢利润贡献“压舱石”。

一是整合平台资源，优化组织架构。公司加强人力资源整合，完善高科新创组织架构和人员配置，强化高科新创与高科新浚平台协同，提升投资效能。二是围绕半导体、新材料及生物医疗等领域，精选投资标的，完善产业链布局。新增投资芯科半导体、亚格盛、曼森生物、嘉悦智能4个项目，并对纽瑞特实施了追加投资。三是加强宏观经济及资本市场研究，持续推进存量资产运作。公司择机减持了部分所持金埔园林股份，持续推进臣功制药剩余49%股权挂牌转让工作。

截止报告期末，公司投资项目中，健耕医药申请科创板上市已问询，海纳医药创业板上市申请已问询，一脉阳光港交所上市申请已受理。报告期内，受资本市场波动影响，公司实现投资收益114,073.05万元，同比下降17.11%；实现公允价值变动收益-8,894.40万元。

3、管理及财务状况：制定发展规划，优化内部管理，保障公司可持续发展

公司上下围绕年度管理主题活动，切实推进存量风险化解，持续优化企业内部管理，保障公司可持续高质量发展。一是完成三年发展规划编制，围绕战略目标，明确未来三年发展思路和任务；二是强化资金管理，狠抓业务回款，优化债务结构，降低融资成本，保障公司主营业务发展的资金需要；三是持续推进风险管理，针对关键存量资产风险事项加强处置力度，积极防范新增风险；四是稳步落地各项降本增效措施，提升人力资源组织效率，强化各项费用管控，降低企业运营成本，切实推动公司高质高效发展。

报告期末，公司资产负债率为51.52%；期末公司有息负债总额为80.70亿元，占总资产的比例为21.50%。报告期内整体平均融资成本约为3.08%，较去年同期下降0.17个百分点。

下半年主要经营计划

下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化攻坚年”管理主题，切实做好以下工作：

1、房地产及市政业务领域：坚持深耕区域市场，加强与各业务平台的沟通与协调，积极研究城中村改造等领域政策，谋划高质量业务拓展。房地产业务方面，密切关注并把握政策和市场走向，加快推进现有房地产项目销售回款；以品质为导向，高标准做好紫星堂、江悦堂项目建设工作，持续打磨产品品质，着力提升项目价值。市政业务方面，深耕区域市场，有序推进现有工程项目建设，积极推动优质项目落地，加强成本费用管控，促进规模与盈利能力提升。

2、股权投资业务领域：坚持市场化、专业化运作，进一步加强宏观经济及行业研究，在聚焦医疗健康、信息技术等科技创新行业的同时，积极把握新产业投资机遇，挖掘投资机会，为公司长远发展培育新动能；加强机制建设和人才培养，着力打造高素质专业投资团队；持续推进投资风险管理，加强资本市场研判，优化项目退出策略，进一步盘活存量资产，及时兑现收益。

3、管理提升工作：加强资金管理，保持现金流稳定，通过发行多种融资工具筹措资金，拓宽企业融资渠道，持续改善负债结构；继续推进存量风险处置化解，提升识别、评估和防范风险的能力，加强新增风险控制，筑牢公司高质量发展防火墙；推进降本增效，加强各业务板块成本控制能力，严格管控各项费用支出，提升企业运营质效。

三、风险因素

1、宏观环境风险：当前我国经济发展进入战略机遇和风险挑战并存，不确定难预料因素增多的时期。公司房地产市政、股权投资业务与宏观经济环境、地方经济发展密切相关，经济增长若不及预期可能会带来市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。

2、业务发展风险：目前公司主要业务整体保持了相对稳健的发展，公司积极推动产业协同和产投互动来实现新的可持续发展。但房地产业务受当前行业整体下行的影响，销售去化和回款不及预期，市政业务优质储备项目偏少，股权投资业务也需要持续投入，新项目的获取与运作也面临着较大的市场竞争压力和风险性、流动性相关的不确定因素，在公司现有人才结构、运作机制等条件的制约下，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。

3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产近190亿元，未来还将持续新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受资本市场整体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，进而导致对公司整体经营业绩产生不确定性影响。

4、财务资金风险：公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张、代建及施工总承包项目回款不及时的风险。

面对上述风险，公司将继续着力推进风险防范化解工作，针对关键存量风险事项加大处置化解力度，定期跟踪防化进展；同时，密切关注宏观经济形势，提升识别、评估和防范风险的能力，保障公司健康可持续发展。

四、报告期内核心竞争力分析

1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发建设上积累了丰富的管理经验和良好的品牌形象。公司能较好地判断区域市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，紫麟景院开盘延续良好口碑；西岗果牧场保障房项目荣获“扬子杯”优质工程奖；子公司高科环境获评“江苏省生态文明教育基地”、“南京市市级智慧低碳环境工程技术研究中心”等。

2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，融合国有资源禀赋与市场化运作体系，强化各平台投资协同机制，充分发挥资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与主要管理团队的市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司进一步加强对股权投资业务的平台资源整合，完善组织架构和人员配置，围绕产业链深入布局新项目。

3、资金运作管控能力。公司作为资产质量优良的上市国企，善于把握政策导向，发挥灵活运作优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足资金需求。公司融资成本常年保持行业低位。截至报告披露日，公司以较低利率成功发行九期超短期融资券，30亿元中期票据获准注册，将进一步优化公司的负债结构。

4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分散的优势。公司管理团队经验丰富，注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，加强业务拓展的“风险性、收益性、流动性”判断，相关风险控制工作具有前瞻性。报告期内，公司持续推进“风险防化攻坚年”管理主题，稳步推进潜在风险化解，积极防范新增风险，体现了公司较强的风险管控能力。