公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

二、经营情况的讨论与分析

2023年上半年，面对复杂的市场环境，华发股份在公司董事局的战略领导和经营班子的带领下，各项经营管理工作有序推进，成效凸显。报告期内，公司实现营业收入314.78亿元，同比增长22.88%；净利润25.32亿元，同比增长6.59%；归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%。报告期内，公司新开工面积85.36万平方米，竣工面积274.24万平方米，截至报告期末，公司拥有在建面积1,298.20万平方米。

（一）精准施策，销售业绩稳步突破

上半年，公司持续创新营销策略，多措并举提升项目获客能力、增强项目竞争力，助力公司销售业绩稳步突破。

报告期内，公司实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%；销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%，位列克而瑞销售榜单第14位，较上年同期提升3位，行业地位进一步提升。其中，华东大区完成销售406.16亿元，销售占比52.80%，压舱石地位进一步稳固；珠海大区完成销售140.63亿元，销售占比18.28%，有效巩固珠海龙头地位；华南大区完成销售183.40亿元，销售占比23.84%；北方大区完成销售14.54亿元，销售占比1.89%；北京区域完成销售24.52亿元，销售占比3.19%。

（二）“七力”升级，赋能高质量发展

报告期内，公司紧扣“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，巩固经营成果，七重合力赋能公司高质量发展。

1、“三力”升级，提升核心竞争力

公司始终坚守“品质中国匠心筑家”品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争力。上半年，公司着力于“产品力、服务力、配套力”三力提升，不断完善产品体系，将优+产品体系迭代升级至5.0版本，以“三力十二优”为价值基底，构筑“七大质美生活场景”，赋予产品更安居、美居、舒居的新功能。报告期内，公司多个项目分获“广厦奖”“中国钢结构金奖”“2023中国百城建筑新地标”“2023城市典型样本项目”等荣誉，产品品质获得广泛认可。

以产品力为原点，公司还持续强化配套力和服务力。配套力方面，全面落地“开盘即展示，交付即开业”，通过自身丰富的资源及专业能力，将商业、生活等功能配套集中落地。服务力方面，华发物业正式纳入公司管理，并加快与总部客户关系管理中心的职能整合，加强客户满意度全周期管理，深度打造服务品牌体系，巩固和扩大“享华发·邻里聚”社区文化品牌的影响力，持续提升住宅客户满意度。

2、降本控费，提升运营管理效能

报告期内，公司通过大运营体系赋能，推动“三级管控”、信息化管理、标准化建设等，强化运营力和成本力管控，实现多举措实现降本增效，提升经营效益。一是优化管控架构，围绕精细化管理需求，不断完善各业务条线制度流程建设；二是促进各部门协同合作，打通设计、营销、投拓、成本、工程、招采等各业务条线以及各区域、城市公司，提高协同效率；三是以数字化管理手段提升经营效率，提高计划管理时效性、便捷性，强化营销费用管控，严审费用预算，有效控制费率；四是建立标准化模块库，推动运营提速，搭建“优+5g高质量建造体系”，通过标准化战采和集采，把控品质同时有效支撑项目快速开发；五是在充分保证产品质量和安全的条件下，通过加快项目周转和开发效率，提升管理效益。

3、多措并举，全力促销售保交付

销售力方面，公司以客户为中心，创新数字营销策略，打造多元化获客体系，赋能线索转化和获客成交。上半年，公司先后开展答谢客户音乐会直播、华发星播获客大赛、“抄底焕新暖意购”“华发股份618抖音惠购节”等系列营销活动，助力公司销售、提升品牌影响力。

交付力方面，公司不断完善交付体系，通过三轮严格综合验收、客户关系管理部门分户验收、物业前期介入等标准化流程提升交付质量，提高业主满意度；制定三力验收管理办法，增加客户端视角评价，推动项目产品力、服务力、配套力水平的提升；同时，引入第三方专业机构与客户共同验收，组织开展实地调研，全力保障交付质量。

（三）创新模式，优化结构，资金和资本运作成效卓著

报告期内，公司通过销售端、融资端与投资端的战略平衡，量入为出，在保持“三道红线”绿档的同时，延续“中而美”良好发展态势。

资金流入端，公司一是坚持销售、回款两手抓，有力实现销售和回款双提升。截至报告期末，公司预收楼款为1,081.50亿元，较年初增长24%，销售回款510.03亿元，同比增长67%，待结算资源丰富、经营性现金流稳健充裕，助力公司后续业绩稳定发展。二是持续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低资金成本。报告期内，公司综合融资成本下降至5.59%；首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；积极开展股权融资，60亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。

（四）精准拿地，优化投拓布局

公司顺应国家的房地产政策导向，抢抓行业调整机遇，围绕公司战略布局，聚焦核心城市，科学铺排，精准把握投拓节奏，多措并举，优选符合公司发展战略、条件优质的项目，不断增加优质土地储备。报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，斩获多个优质新项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。公司在华东区域、粤港澳大湾区等经济发达地区优质土地储备比例进一步增加，投资布局更加优化。

（五）多元发展，做强做优“三大支撑”

上半年，公司商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效、多点开花。

商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积12万平方米；物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，先后荣获“2023中国物业服务百强企业”第16名、“2023中国国有物业服务优秀企业”“2023中国物业服务百强满意度领先企业”“2023中国国资上市物企10强”第8名、第六届珠海市市长质量奖等荣誉；上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升，完成27件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。

（六）党建引领，经济效益与社会效益双优发展

党建工作方面，公司扎实开展思想政治建设，持续完善党组织体系建设，设置党员先锋岗、党员责任区，深入推进党业融合，党业共进。深化廉洁宣传教育，持续纠治“四风”与树新风并举，大力弘扬新风气。党建工作取得显著成效。

扶贫公益方面，公司积极投身乡村振兴和公益慈善，开展公益助学及敬老帮扶活动、环境保护等公益慈善事业，上半年公益慈善支出约320万元；消费帮扶购买农副产品273万余元，荣获“东西部协作爱心捐资企业”。

安全生产方面，公司开展隐患大排查确保安全生产。全面开展重大事故隐患专项排查整治2023行动，累计开展安全教育培训五千余次，应急演练八百余次，安全生产形势稳定，获评省、市级安全文明奖项22项。

三、风险因素

1、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来房地产行业属国家重点调控对象。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。

2、市场风险

房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分三四线回调压力加大，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。此外，政策调控等对房地产市场影响较大，行业发展存在一定不确定性。为此，公司未来将促进各个城市的销售增长，加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。

3、行业风险

随着房地产行业洗牌重整，行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升。公司审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。

4、资金风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式，并把握政策窗口、充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。

四、报告期内核心竞争力分析

1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。

2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局，已进驻全国近50个重要城市。

3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，坚持以产品品质为核心，积极实施“客户导向”的产品服务理念，通过全新优+产品体系5.0，深化配套与住宅同步交付，建立客户关系与物业服务协同机制，产品力、配套力和服务力全面提升，进一步提升公司核心竞争力。

4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。

5、公司在深耕房地产开发主业的同时，积极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展。随着华发物业的并入，公司已形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑的“1+3”发展格局，助力公司长效发展。