1、行业情况说明

2023年上半年，中国经济运行呈现恢复向好态势，但国际政治经济形势错综复杂，世界经济复苏乏力，叠加国内需求仍显不足，当前我国经济稳步恢复仍面临诸多挑战。

房地产政策方面，2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题。3月两会政府工作报告强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月中央政治局会议在房地产方面的表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险。各地政策以“一城一策”小幅调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实首套房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度、出台购房补贴等。

从房地产行业开发投资指标来看，2023年上半年全国房屋新开工面积为4.99亿平方米，同比下降24.3%，上半年累计同比降幅持续扩大；全国房地产开发投资额5.86万亿元，同比下降7.9%，今年以来在低基数下仍持续走弱。整体来看，房地产行业开发投资在今年上半年仍持续低迷。

从商品住宅市场规模来看，上半年全国商品住宅销售面积累计成交5.16亿平方米，同比下降2.8%；累计销售金额为5.66万亿元，同比小幅增长3.7%。2-3月，在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，热点城市出现小阳春行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，4-6月市场持续降温，当前市场整体仍未有明显改善，景气度依旧偏低。同时，市场呈现分化格局，分能级看，部分一线及强二线城市市场相对保持韧性，而三四线城市整体成交情况仍较为疲弱；分区域看，上半年长三角部分城市如上海、合肥、杭州等保持了一定的景气程度，而珠三角市场修复较为缓慢，中西部地区除成都、西安外大部分城市销售市场仍较为疲弱。

从成交价格来看，上半年70个大中城市新建商品住宅价格同比跌幅有所收窄，但整体改善有限。2023年6月当月价格同比下降0.4%，单月价格环比再次转负，由5月的上涨0.1%转为下降0.1%。各梯队城市中，6月末一线城市价格指数同比上涨1.3%，涨幅较2022年末收窄1.2个百分点；二线和三四线城市价格指数同比分别为上涨0.5%和下降1.4%，较2022年末分别改善1.6和2.5个百分点。

2023年上半年土地市场成交规模严重萎缩，尤其是低线城市土地出让规模明显下降。据统计，2023年上半年典型城市土地成交面积同比大幅缩量35%，成交金额同比下降22.5%。土地市场整体热度逐渐回落且极度分化，2023年6月整体土地成交溢价率6.3%，在3月份溢价率冲高至7.9%后，连续第三个月回落。溢价率的贡献主要来自核心热点一二线城市的成交地块，核心城市外围板块及其他大部分城市土地市场热度持续低迷。

整体来看，当前房地产市场整体仍较为低迷，而房地产作为国民经济的支柱产业，是内生性动能改善的关键变量，在上半年房地产市场景气度仍偏低的情况下，政策优化力度预期升温。7月以来，国内稳增长政策不断出台，主要集中于房地产、资本市场、民营经济等领域。其中，房地产方面的政策的表态更加积极，有利于房地产市场企稳。7月24日，中央政治局会议首次明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”和“适时调整优化房地产政策”，为下半年房地产政策的调整指明了方向，会议同时强调“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，预计后续调整力度将会有所加大，政策工具也将趋于多元化，在从中央到地方多层级政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。

2、主营业务情况说明

公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

公司在“科学筑家”品牌引领下，以“智美精工，健康生活”为产品理念，提供多元化的住宅、写字楼、商业等多种物业类型，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国78座城市。公司的产品系列历经迭代发展，形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+户型创新”“Flexible+可变户型”“五芯精装家”“Life智享家”“MicroClimate微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等各专业研发体系成果，使更国际、更健康、更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态。

公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下运营管理着北京金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京雨花创新中心等项目。

金地代建业务的运营主体——金地管理，专注于为全国范围的委托方提供全过程房地产开发管理服务。金地代建业务从2006年发展至今，已深耕代建领域17年。金地管理依托金地多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力，开展商业代建、政府代建、资本代建业务，提供全过程或定制化的开发管理或顾问咨询多元服务。

公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，2008年稳盛投资与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2022年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金TOP10。

公司旗下物业公司——金地智慧服务始创于1993年，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位，深圳、南京、武汉等物业管理协会副会长单位。截至目前，金地智慧服务已服务近500家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，服务覆盖近200余个大中城市，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关、城市服务、团餐等多种业态。秉承“精品服务，真情关爱”的服务理念，金地智慧服务30年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的向往，致力于成为多业态覆盖的综合服务运营商。面向未来，金地智慧服务启动“3+X”战略布局，住宅物业、商业物业、城市服务、空间科技及团餐服务五大业务版块全面发力，重新定义物业服务的广度和深度。

此外，公司稳步探索多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、体育产业、家居生活等产业领域探索实践。

公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，助力公司竞争力的进一步提升。

二、经营情况的讨论与分析

2023年上半年，面临充满挑战的行业环境，公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，确保半年度销售业绩依然保持在了行业第一梯队。报告期内，公司累计实现签约面积471.1万平方米，同比增长12.4%；累计实现签约金额858.2亿元，同比下降14.7%，展示了较好的经营韧性。公司的可售资源主要分布于华东、华北和华南的强一二线城市，安全性高、流动性好的资产将助力公司平稳度过行业低谷期，并把握市场复苏带来的销售弹性。与此同时，公司坚持结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，加强对子公司的业绩督进，并持续提升产品力和营销力，力争继续保持领先的市场竞争能力。

公司多年来一直坚持科学的投资策略，深耕高能级城市，优化配置公司的投资资源。2023年以来，在以审慎的态度对房地产市场进行分析判断后，公司继续以“量入为出”的原则进行投资，并进一步加强了对一二线城市的投资布局。上半年，公司连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取了优质的土储资源，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土地储备约85万平方米。截止报告期末，公司总土地储备约4,878万平方米，权益土地储备约2,194万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。较为充裕的土地储备确保了公司在投资节奏上能够保留一定的灵活度，也为公司中长期的平稳发展打下基础。

2023年上半年，公司实现营业收入368.56亿元，同比上升31.10%。公司房地产项目结算面积181.62万平方米，同比上升56.84%；结算收入311.42亿元，同比上升33.94%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润15.32亿元，同比下降22.24%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为14.87%。

公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金460.8亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为1,096亿元。公司资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%。

为了应对行业变局，公司多管齐下提升产品力。产品系列迭代升级，“风华系列”持续探索中式建筑之美，基于多年沉淀并结合新一代客户审美趋势，研发了“宋式”美学方向，已有多个项目应用。HOME+产品体系研发创新户型，利用平立面一体化设计将露台、户内高厅及错层阳台等高附加值的空间形式植入户型中。精装修方面持续推行定制化服务，实现居室空间、收纳、智能化多维度定制需求。在绿色建筑领域，金地“G-WISE引领标准”持续深入应用，精装房推行健康装修，建立金地室内空气质量企业标准，精装主材升级为高标准环保材料。上海金地虹桥峯汇、上海金地嘉源、上海金地西郊悦章、上海金地丰盛道、上海新乐里项目获取上海市住房和城乡建设管理委员会颁发的超低能耗建筑认证，其中三个项目同时获得BREEAM国际认证。通过产品力的持续锻塑，报告期内，天津金地阅千峯、沈阳金地峯范项目获得了“2022年度克而瑞全国十大交付作品”殊荣。面对行业发展的新形势，为进一步提升产品力和销售流速，公司针对性地对产品进行打磨优化。对于现售项目，通过提升配置，加强品控，确保交付品质；对新获取项目，持续增加产品管理颗粒度，加强住户归家动线八大重点部位的价值打造。公司建立并实施产品力提升激励机制，激发一线各职能协同围绕产品发力。此外，公司产品管理数字化建设初见成效，公司自研的PDM产品管理系统完成升级，智能审图系统完成首期开发，进一步提升管理效率。

报告期内，公司持有型物业经营稳健。商办物业方面，通过各类稳场经营措施，抓住消费复苏窗口，经营持续提升。旗下商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%，销售同比增长19%，会员消费占比提升6%。产业地产方面，金地威新积极应对各类挑战，完成园区运营模式优化，运营期项目平均出租率高于95%，同时积极拓展租金外收入，光伏试点取得圆满成功，相关增值服务收入首次突破千万元。长租公寓方面，公司延续轻重并举投资战略，与上海闵房集团签订战略合作协议，签约莘松路轻资产委托管理项目。报告期内在营长租公寓经营质量良好，成熟项目平均出租率稳定在95%以上，继续保持行业标杆水平。

2023年上半年，稳盛投资继续严控风险、稳健经营，压降投资规模，加强投资项目的销售回款管理力度，优化项目债务结构，促进项目安全退出，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，重点与保险机构、内资投资机构，及实体资本推进战略合作，共同推进住宅股权、产业园及长租公寓开发、持有类资产Pre-REITs等领域的合作。报告期内，稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作，在管项目运营良好。

物业服务方面，金地智慧服务持续夯实业务基本盘，注重有质量的发展，截至2023年上半年末，合约管理面积约3.68亿平方米，其中在管面积约2.17亿平方米。报告期内，公司先后中标揭阳浩泽医院、寻甸县第一人民医院、东莞深证数据中心、歌尔股份安丘园及电声园、砀山迈瑞医疗科技产业园、华星科创产业园、申通快递总部、交通银行黑龙江省分行、三亚国际文化艺术产业基地等，实现FM（设施服务）项目的持续获取，其中，产业园区项目实现集中突破，半年度中标园区项目28个。此外，公司在城市服务和团餐业务两大新赛道发展强劲，上半年中标深圳坪山街道城市物业化改革管理服务项目、深圳桃源街道城市服务项目、中原科技学院许昌校区人文学部餐厅经营承包项目和中芯集成电路（宁波）N2食堂供餐服务项目，市场拓展能力在行业中保持领先水平。金地智慧服务在坚守行业本质、夯实基本盘的同时，聚焦战略赛道深耕，目前已形成空间科技、想滋味团餐、城市服务等多个高潜业务增长极。

2023上半年，公司代建业务规模持续高质量发展，在区域深耕、版图扩展、新业态业务、委托方复订及资方机构合作等领域取得了显著成绩。上半年，金地管理成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等新城市市场，并在天津、上海、西安、东莞、温州等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。新业务领域方面，金地管理积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目，为公司业绩提供新增长极。此外，金地管理积极开拓知名资方合作资源，与长城资产、武汉金控、平安集团、光大信托、厦门资管、东方资产和中国华融等机构展开合作，创新资方资管等服务模式。金地管理行业影响力与日俱增，口碑获得多方认可，上半年荣获十余项行业大奖，包括“2023中国房地产代建运营优秀企业TOP3”、“2023房地产代建管理卓越表现TOP3”和“2023年上半年代建企业新签规模TOP3”等。截至2023年中，金地集团代建业务已布局全国超50座城市，管理服务项目超160个，累计签约管理面积超2,200万平方米，其中住宅签约面积超1,400万平方米，住宅项目累计可售货值超1,500亿元；非住宅类签约面积超800万平方米。

2023年以来，面对依然严峻的行业环境，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会责任，在综合实力、稳健发展、产品力等方面都取得了广泛认同和赞誉。2023年5月30日，公司入选由上海易居房地产研究院、中房协评选的2023房地产上市公司综合实力50强，位列第八名。2023年6月8日,公司入选美国《福布斯》杂志发布的2023年“全球上市公司2000强”榜单，排名865位。2023年6月10日，在《经济观察报》举办的蓝筹年会上，公司入选“2023综合稳健发展优质企业”30强，同时被评为“2023可持续蓝筹价值企业”、“2023美好品质标杆企业”。2023年7月11日，公司入选由《财富》杂志评选的“2023年中国上市公司500强”榜单，排名第118位。

三、风险因素

宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国经济下行压力较大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。

政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。

市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分地区存在阶段性过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。

经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目某个开发环节出现问题。

四、报告期内核心竞争力分析

1、稳健审慎的财务管控力

公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行的冲击时，切实保障了自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，常态化压力测试，为公司发展留足安全边际。凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。公司货币资金较为充裕，与此同时有息负债规模稳步下降，负债结构进一步优化，为公司平稳穿越行业周期奠定了坚实的基础。

2、科学的投资策略和优质的土地储备

公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局，助力公司把握城市轮动机会，平稳穿越行业周期。公司对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富、质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。截至2023年上半年末，公司总土地储备约4,878万平方米，其中一、二线城市占比约为73%。

3、良好的品牌影响力

公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地智慧服务于2009-2023连续十五年荣获中国物业服务百强企业、第十一次荣获中国物业服务百强企业服务质量领先企业。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。

4、卓越的产品创新能力

公司提出“智美精工，健康生活”的产品理念，强化“智、美、精、健康”四大产品特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工、健康的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司完成了双碳规划，全面推广应用“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社区。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。

5、高效、专业的管理团队

公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。

6、健全的公司治理结构

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险。公司已构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下了坚实的基础。