（一）公司开发项目进展情况

2023年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.48万平方米。

1.南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本年实际投资额为17,826.86万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。

该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目已全部开工，正在进行建筑主体施工、建筑外立面幕墙施工、室内精装修等施工。其中的6栋住宅楼计划于2024年底前完成竣工验收工作。2023年11月29日，项目首次开盘销售，2023年12月29日项目二次开盘销售。2023年住宅累计签约面积4,303.21平方米，签约金额23,379.87万元。

2.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本年实际投资额为21,034.65万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1

栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2023年12月31日，14栋多层住宅完成竣工验收并实现一期集中交付入住；5

栋多层、1栋小高层及6栋高层完成主体结构封顶，二次结构、外立面工程施工完成，正在进行外门窗及公区装修施工；4栋单体配套用房（配电房、水泵房）已施工完成，其中29#楼已竣工验收与一期同步交付，其他楼栋待二期同步验收交付。2022年12月9日，项目首次开盘销售。2023年住宅累计签约面积27,223.54平方米，签约金额31,795.21万元。

3.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.20万平方米，总投资额为13.80亿元，本年实际投资额为2,780.00万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目四个组团已全部竣工交付。活动中心总面积5,797.46平方米，（地上3,058.47平方米，地下

2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米），于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用（公司办公、物业办公、售楼处）；康复中心总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），于2024年1月30日通过竣工验收。目前康复中心、活动中心正在办理不动产权证。2023年住宅累计签约面积1602.36平方米，签约金额5505.59万元。

（二）公司项目去库存销售情况

2023年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2023年各项目累计实现销售面积39,836.38平方米，累计实现签约销售额66,934.07万元。其中，南京紫金和旭府项目住宅累计签约23,379.87万元，目前在售住宅面积16,940.88平方米；镇江和颐居项目累计签约31,795.21万元，目前在售住宅面积127,614.25平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约

5,593.79万元，目前在售住宅面积5,046.94平方米；泰兴项目累计签约1,751.44万元，剩余住宅商业可售面积1,442.82平方米；盐城项目累计签约1,248.88万元，剩余商业办公可售面积65,944.88平方米；南通项目累计签约1,084.26万元，剩余办公可售面积21,297.4平方米；镇江凤凰和润项目累计签约350.25万元，剩余商业可售面积3,624.00平方米；合肥项目累计签约1,730.37万元，剩余办公可售面积68,776.82平方米。

（三）积极推进健康养老产业的试点

公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推进养老产业试点项目的建设工作。公司在江苏宜兴重点打造的健康养老地产试点项目——凤凰怡然居，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心等养老产业配套服务与设施，其中康复中心于2024年1月30日通过竣工验收；活动中心于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用（公司办公、物业办公、售楼处）。目前康复中心、活动中心正在办理不动产权证。

（四）持续保持规范治理的良好态势

公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下坚实的基础。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。

二、报告期内公司所处行业情况

2023年，全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻；中央坚持稳中求进工作总基调，宏观政策协同发力，据国家统计局数据，2023年全年国内生产总值同比增长5.2%，我国经济运行逐步企稳向好，高质量发展扎实推进。

2023年国内房地产市场整体仍处于深度调整阶段，行业整体下滑趋势明显，居民观望心态显著，企业投资信心有待改善。

从房地产政策来看，中央政策托举并用，地方政策持续落地。2023年7月中共中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，标志着中央层面房地产政策由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。央行延期“金融16条”、证监会放宽房地产上市融资限制、金融监管机构出台“三个不低于”金融政策、多部门出台“房企白名单”等金融纾困政策意在缓解房企供给端资金压力。此外政策着力点逐渐由供给端拓展到需求端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。各地方政府“因城施策”，推出“认房不认贷”“认贷不认房”“调降首付比例”“调降首套房、二套房利率下限”“延期置换退税”“存量房贷降息”等信贷政策，聚焦缓解居民按揭压力，利好居民购房需求释放。

从房地产消费来看，行业下行压力持续，市场分化显著增强。2023年房地产消费市场整体仍处于下行趋势。国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。2023年上半年，在积压需求释放以及政策效果显现等影响下，全国热点城市出现“小阳春”现象，随后房地产成交情况再度转弱。房地产消费市场分化格局日益显著增强，高能级城市房地产消费市场受到地方政府解除限购与信贷宽松政策刺激，有效释放居民刚需与改善型住房需求，展现企稳态势；低能级城市房地产消费市场，受到存量商品房与降价二手房过量供应影响，呈现供过于求局面，市场观望情绪明显，居民购房意愿亟须改善。

从房地产投资来看，土拍市场持续遇冷，房企开发明显收缩。从土拍市场整体来看，2023年，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场持续遇冷。全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，较2022年同期下降21%。

从房企投资视角来看，据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%（按可比口径计算）。

其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。房企对于新增投资保持谨慎态度，房企大规模扩张成为历史，高能级城市的核心优质地块成为房企争夺的焦点。追求优质土储，实现高质量发展成为房企发展新常态。

从房地产融资来看，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。

其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。虽然自2023年下半年开始，房地产行业托底政策不断出台，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，房地产行业融资仍处于低位运行。房企融资难的问题待后续融资开闸政策落地后或将得以缓解。

三、报告期内公司从事的业务情况

（一）主要业务

公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。

（二）经营模式

公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化MALL综合体，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建设与运营，为公司产业转型的方向进行探索。

四、报告期内核心竞争力分析

（一）体制优势

公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。

（二）文化品牌优势

公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展。

公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。

（三）产品优势

近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。

（四）资金优势

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。

（五）管理优势

公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入646,586,503.55元，归属于上市公司股东的净利润为7,671,512.55元。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业格局和趋势

从供给端来看，行业风险已取得阶段性出清，随着政策端不断发力，政策对房地产企业的托底效应显著增强。从需求端来看，当前消费者信心仍处于筑底态势，购房者预期改善成为提振房地产消费市场的主要抓手。

从房地产行业整体发展来看，当前房地产市场保持低位运行，仍处于深度修复阶段。房地产行业告别规模扩张时代，细分市场竞争日益激烈，定制化、差异化、个性化的优质产品成为房企突破同质化竞争的关键所在。依靠强大的产品竞争力与优秀的品牌影响力穿越周期成为房企的普遍共识，未来高能级城市的优质地块项目将成为房企争夺的焦点。

(二) 公司发展战略

2024年，公司将继续坚持稳中求进的发展战略，积极适应房地产行业新发展模式，采取差异化竞争策略，深耕南京主城区，抓品质控成本，推动公司高质量发展。

(三) 经营计划

作为重回南京、深耕南京、打造精品的国有控股房企，2024年凤凰股份将进一步苦练内功、提升管理、严控成本、创新思路，凭借稳健的发展思路、不断提升客户认知度，以产品和品牌跨越周期、行稳致远。

一是抓交付，保质保量竣工交付。截至报告日，公司在建项目为南京紫金和旭府项目、镇江凤凰和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目。下一步，公司将集中力量、精雕细琢，加快项目建设，紧盯项目交付工作，确保项目按时完成，保质保量完成竣工交付，用高品质产品获得行业美誉，用高标准服务赢得客户满意。

二是抓销售，坚定不移库存去化。公司始终将销售去化作为重点工作，结合行业发展现状，灵活调整营销策略，创新营销手段，引进营销人才，优化营销体系，抓好市场窗口期，加大库存去化力度，积极推动存量资产变现，多措并举抓销售回款，积极应对行业收缩期。

三是抓项目，为稳定发展强基筑本。公司积极优化资源布局，向优秀品牌房企学习，严控成本，提高项目质量，加快项目周转，形成口碑和品牌。

四是抓契机，聚焦深耕把握机遇。公司聚焦南京市场深耕，动态优化投资策略，充分把握土拍市场招拍挂计划，寻找去化快、具备一定利润空间的项目，集约人力、物力做一个项目成一个项目。

(四) 可能面对的风险

1.宏观经济风险

房地产行业受到宏观经济增长等因素的影响较大，若经济基本面复苏不及预期，或将影响市场整体信心修复，进而导致房地产市场产生短期波动，对公司销售业绩产生不利影响。公司将加强市场监测，根据市场行情变化，及时调整营销策略，做好库存去化工作。

2.政策风险

房地产行业受宏观经济政策影响较大。目前，政府对于房地产行业宏观调控实施“一城一策”，房地产调控更加常态化、精细化，这对于房地产企业的风险控制能力、市场把握能力提出了更高的要求。公司将加强政策研究，积极适应宏观调控政策变化，根据政策导向及时调整公司市场判断、战略制定、业务方向等，做好政策风险的应对工作。

3.经营风险

房地产行业开发周期长，投入资金大，合作单位多，各业务环节紧密相连，且需经过多个政府部门的审批与监管。若某个业务环节出现问题，将导致造成项目预期目标难以如期实现，对项目开发成本控制与开发进度造成不利影响。公司将从严把控项目运作，审慎实施项目管理，规避经营风险。