公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。

房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。

会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，并致力于打造国际一流的会展品牌。

公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，与会展、地产形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。

二、报告期内核心竞争力分析

公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。

一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十七年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。

另一方面，公司凭借20余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会、中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。

此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

三、报告期内公司所处行业情况

二零二三年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，现代化产业体系建设取得重要进展，民生保障有力有效，全年GDP增速为5.2%。

1、房地产开发

二零二三年，房地产市场供求关系发生重大变化，中央强调要积极稳妥化解房地产风险。为刺激需求，监管部门先后出台首套住房“认房不认贷”、降低存量首套房贷利率、带押过户、降低住房买卖和租赁经纪服务费用等政策，居民置业成本及购房门槛进一步降低；为稳定供给，中央各部门和地方政府加大对房企资金支持力度，优化预售资金监管，强调要一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，房地产政策环境整体保持宽松。

总体来看，全年房地产市场先扬后抑，年初因需求集中释放及前期政策效果显现，市场升温明显；年中量价出现回落，购房者置业情绪下滑，未能延续回暖态势。根据国家统计局数据显示，二零二三年全国房地产市场商品住宅销售面积94,796万平方米，同比下降13.48%，商品住宅销售额102,990亿元，同比下降9.4%。全国土地市场低迷，住宅用地推出面积及成交面积同比显著下降，成交楼面均价结构性上涨，溢价率仍在低位水平。

2、会展（含酒店）及商业物业

二零二三年，随着整体经济持续复苏，会展市场需求旺盛，国内各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，展览规模大幅增长，呈现全面恢复态势，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒店业随着各大城市展览会议、文娱活动以及商旅需求恢复，出租率显著上涨。北京写字楼市场净吸纳量前三季度表现不佳，第四季度恢复到正值，需求持续呈现回暖态势，租金延续下降趋势。

四、经营情况讨论与分析

二零二三年，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理效能，推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。

1、房地产开发

在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营，着力增强房地产开发业务抗风险能力。

促销售保交付。公司紧跟房地产政策调整步伐，合理把控营销节奏，加大数字营销力度，多措并举促成交、去库存，全年完成15个批次7,460套住宅平稳有序交付。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币52.78亿元（含车位）和34.15万平方米。其中，持续开展数字营销，“北辰橙享家”线上平台成交超5亿元，成果显著；长沙北辰三角洲收官之作A2区悦江洋以其高品质的产品实现价格逆势上扬，并首开售罄；长沙北辰三角洲D4区瀚江府、宁波北辰香麓湾、重庆北辰悦来壹号以及海口北辰府等项目如期顺利完成集中交付；北京北辰墅院1900项目实现基本清盘；成都北辰南湖香麓售楼处实现整售。

加强风险管控。健全风险防控体系，一方面强化动态货值管理，确保项目开发进度可控；另一方面坚持“以收定支”，严控经营性支出，压降成本费用。

推进发展模式创新。结合当前行业发展形势，加强商业产品研究，积极尝试并推进“会展+地产”项目联动。

2、会展（含酒店）及商业物业

公司借势经济恢复，推动会展各业态全面抢抓机遇，年度营收大幅提升，商业物业业态努力提质增效，实现稳步经营。

圆满完成重大活动保障。公司控股子公司首都会展高质量完成第三届“一带一路”国际合作高峰论坛、首届中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会主媒体中心、中关村论坛展览（科博会）、2023金融街论坛年会、2023年世界地热大会、全球可持续交通高峰论坛（2023）、第十六届中国—拉美企业家高峰会、北京市政协会、北京香山论坛、国际金融论坛（IFF）第20届全球年会等一系列重大服务保障任务，“北辰服务”收获各方好评，品牌影响力、知名度进一步提升。

积极开拓会展上游业务。首都会展作为服贸会专业运营商，推动2023年服贸会市场化运营及服务保障工作再上新台阶，现金收入及实物赞助创三年来新高。其中展览面积达15.5万平方米，83个国家和国际组织设展办会，2,400余家企业线下参展，包括500余家世界500强和行业龙头企业，整体国际化率超20%；累计举办高峰论坛、专题论坛、商务洽谈等会议活动超200场，各类发布活动70余场；达成各类成果1,100余项，接待观众近28万人次、团组207个。此外，首都会展加速拓展会展上游业务，报告期内顺利举办北京市2023年首个大型展览—第十七届亚洲运动用品与时尚展（ISPOBeijing2023）以及2023中国制冷展、第二届北京国际艺术设计玩具展览会、京企直卖—国企消费季活动、首届国际基础科学大会；积极筹办2025年世界燃气大会（WGC2025）；中标第三届中国—非洲经贸博览会项目，协助Swift国际银行业运营大会（Sibos2024年会）落地北京；创新开拓北京国际医疗美容产业发展及产品博览会和中国击剑俱乐部联赛全国赛。

稳步推进输出管理业务。公司持续推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出。报告期内，公司在青岛、广州、丽水、郑州、南京、北京、廊坊、通化、重庆等地，新签约10家受托管理场馆及酒店。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国28个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，其中顾问咨询场馆及酒店项目62个，受托管理场馆及酒店项目55个，实现受托管理场馆总面积达465万平方米，市场份额持续扩大，行业地位保持领先。

持续推动行业发展。持续吸引国内外会展资源要素集聚，设立北京市会展职业创新发展中心；联合主办第二届国际会展经济发展论坛，推动行业国际化交流合作，并发布了《中国展览指数报告（2022）》。

（2）商业物业

多措并举提升经营。坚持市场导向，强化分析研判和市场推广，灵活调整经营策略，促进大客户签约，有效提升经营收益。建立健全绩效考核体系，开展分级分层考核，激发经营活力，促进市场化运营水平提升；完成北辰新空间城市更新项目改造，以“传承时代记忆、贴合百姓需求、创新生活方式”的项目定位入市，实现知名餐饮企业和头部科技企业整租。

持续优化专业管理。成立北京北辰悦物业服务有限公司，组建专业物业管理团队，引进物业管理市场化人才，创建北辰自有高端优秀物业服务品牌，推动公司自有资产物业服务专业化管理，实现资产价值提升。

3、融资工作

公司持续优化融资结构，拓展融资渠道，通过多种方式获取足额稳定融资，保证公司资金链安全稳定。持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，加强债务管控，确保资产负债率处于合理水平。

五、报告期内主要经营情况

二零二三年，公司实现营业收入人民币1,575,147.8万元，同比上升21.27%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币39,872.7万元和6,806.4万元，实现扭亏为盈；净利润为人民币-6,343.3万元，同比减亏158,941.1万元。其中，房地产开发板块受可结算面积增加影响，报告期内实现营业收入人民币1,290,473.2万元（含车位），同比上升17.70%，税前利润为人民币58,857.8万元，实现扭亏为盈，同比增加119,672.7万元。会展（含酒店）及商业物业板块报告期内实现营业收入人民币264,908.9万元，同比上升40.78%，税前利润为人民币46,955.9万元，实现扭亏为盈，同比增加56,503.8万元。每股收益为人民币0.02元。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业格局和趋势

二零二四年，我国将坚持稳中求进的工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

就房地产开发业务而言，我国将根据房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

就会展（含酒店）及商业物业而言，我国将规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，为公寓市场提供了良好的政策环境。商务部《“十四五”商务发展规划》提出要完善会展业发展协调机制，提升区域性展会平台，打造高水平、专业性、市场化品牌展会，发展线上线下融合的展会模式。《北京培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》提出要加快“十四五”时期北京国际消费中心城市建设。国家发展改革委《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出要全面促进消费，积极发展服务消费，会展、酒店、写字楼及商业物业业态将有更广阔的发展空间和机遇。

(二) 公司发展战略

公司将继续坚定发展信心，统筹高质量发展与高水平安全，全面助力首都国际交往中心建设，推动北京国际消费中心城市建设，推进产业数字化转型，加快构建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局，着力推动公司高质量发展。

1、房地产开发

公司将继续加强整体统筹，坚持防风险保安全，稳定高质量发展基本盘。加强分析研判，紧盯行业变化、形势变化，积极主动作为，以自身的确定性应对外部变化的不确定性，确保平稳穿越行业周期。优化产品供给，顺应市场需求，围绕提升产品核心竞争力，打造特色地产品牌。提升运营管理水平，完善合规内控体系，加强全过程风险管控；强化质量检查，压实安全责任，确保项目按时平稳交付；加大销售回款力度，确保收支良性循环；做优持有资产，提升资产价值；开展优质地块研究，合理控制土储规模。创新发展模式，深化研究“会展+地产”项目投资标准及相应配套落地措施，围绕北京国际消费中心城市建设持续推进产业转型升级。

2、会展（含酒店）及商业物业

公司将聚焦服务国家大局、首都“四个中心”功能建设和城市产业综合发展，领跑会展行业发展，全力打造国际一流的会展品牌。推动会展增添高质量发展新动能，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展，并打造具有行业竞争力的商业物业管理品牌。

会展业务板块，公司将坚持推进战略落地，以打造国际一流的会展品牌为目标，积极推动产业数字化转型及智慧场馆建设，进一步提升会展产业能级。加快推进全产业链布局，多渠道、多领域开拓会展上游业务，大力引进国际展会，在数量、质量、规模上齐发力，着力提升产业链主动权；加强场馆管理标准化建设，进一步提升管理品质，巩固管理优势，打造酒店品牌特色和管理标准，持续增加受托酒店数量、规模；创新推进会展研究咨询业务，着力打造行业专业智库。持续优化集团化管理模式，健全市场化运行机制，更好发挥首都会展管理统筹、资源统筹、业务统筹职能，促进效能提升、效率提升、效益提升，着力做优做强存量业务，努力拓展增量业务，争取创造更大价值、实现更多产值。

商业物业板块，公司将以北辰商管为平台，以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌企业为目标，聚焦写字楼、公寓、商业园区业务，深挖酒店、产业园区、文化园区特色资产价值，持续整合资源配置，科学优化管理架构，健全创新管理模式，强化专业团队建设，在提升写字楼出租率的同时，加速竞合联盟构建，共促发展合作；优化延伸酒店公寓产品线，打造专业化差异化特色化产品，提升服务品质；积极研策改造方案，推动商业园区品质升级，激活区域发展潜能；探索新业务拓展，推进智慧园区建设；培育自有物业管理团队，推动物业管理公司做大做强，通过品牌输出、委托管理、轻资产运营等模式，逐步实现首都会展、北辰地产持有资产物业统一自管，打造具有北辰特色的物业管理体系，树立北京亚奥区域商业物业管理市场新标杆，促进公司运作集团化、管理专业化、发展多元化。

3、融资工作和资本开支

公司将结合市场行业政策变化，注重资金统筹，加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，拓宽融资渠道，强化负债管控，提高运营效率。有效降低公司费用支出，重视销售回款质量，强化现金流量管理，提升公司整体抗风险能力和经营韧性，增厚资金安全边际，保证资金链稳定性。

二零二四年，公司预计固定资产投资人民币2.4亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

(三) 经营计划

二零二四年，公司房地产开发业务预计实现开复工面积179.54万平方米，竣工面积67.64万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二四年公司力争实现销售面积79.09万平方米，签订合同金额（含车位）人民币107.00亿元。

公司会展（含酒店）及商业物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。

(四) 可能面对的风险

1、政策风险

房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽，但我国仍将继续坚持“房住不炒”的总基调，后续调控政策和信贷环境不排除做出进一步调整的可能，房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方面或将面临一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策、宏观经济环境、市场变动等，同时公司将依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。

2、市场风险

房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将不断优化发展战略，坚持适度规模，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。

3、人才储备风险

随着公司近年来成立北辰商管及会展场馆、酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建设高素质专业化干部人才队伍。